قواعد ولوائح جديدة أكثر صرامة للمطورين والمستثمرين في دولة الإمارات

حكومة الإمارات العربية المتحدة الفدرالية

في أعقاب الانكماش الاقتصادي ، شرعت كل من دبي وحكومة الإمارات العربية المتحدة الفدرالية في مساعدة المطورين والمالكين الذين تم تركهم بممتلكات منخفضة القيمة ، ولضمان عزل الإمارة بشكل أفضل ضد الأحداث المماثلة في المستقبل.

وضعت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) والبنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة وهيئة الأوراق المالية والسلع في دولة الإمارات العربية المتحدة لسن قواعد ولوائح جديدة أكثر صرامة للمطورين والمستثمرين على حد سواء.

بدأ السوق في استعادة بعض قيمته المفقودة في عام 2011 عندما سجلت الفيلات السكنية ، على وجه الخصوص ، زيادات في أسعار البيع والإيجار لأول مرة منذ وسط المدينة.

قانون حماية المستثمرين

• في عام 2012 ، قدمت السلطات مجموعة من اللوائح الجديدة ، بما في ذلك مدونة حوكمة الشركات للمطورين وقانون حماية المستثمرين.
• مع وجود هذه القواعد الصارمة نسبيا ، دخل السوق مرة أخرى مرحلة النمو.
• استمر التوسع المستمر بلا هوادة إلى حد كبير حتى انخفض سعر خام برنت في منتصف عام 2014 ، مما فرض ضغوطًا على الاقتصادات في جميع أنحاء العالم وخاصة في منطقة الخليج الغنية بالنفط.
• تعتبر دبي ، إلى حد ما ، معزولة تمامًا ضد تقلب أسعار النفط ، حيث تساهم عائدات النفط حاليًا بنسبة صغيرة في إجمالي الناتج المحلي للإمارة (انظر الفصل الاقتصادي).
• ومع ذلك ، كان الانحدار الاقتصادي الإقليمي تأثير سلبي طويل إلى حد ما على سوق العقارات في دبي ، حيث ضاقت السلاسل المالية في جميع أنحاء المنطقة.
• ومع ذلك ، تشير المؤشرات إلى أنه اعتبارًا من منتصف عام 2017 ، هبطت أسعار العقارات والتباطؤ في النمو إلى حد كبير ، ومن المتوقع أن يبدأ التعافي بشكل جدي في عام 2018.

الرقابة واللوائح

• عملت اللوائح المطبقة في دبي في السنوات التي تلت الركود في 2008-2009 على تحويل الإمارة إلى قائد إقليمي للرقابة العقارية.
• على سبيل المثال ، لإثناء المستثمرين عن المضاربة في العقارات قبل بدء العمل  هناك لوائح سارية تمنع مشروعًا جديدًا من البدء حتى يتم دفع ثمن الأرض بالكامل وتم تقديم ضمان بناء بنسبة 20٪.
• وفي الوقت نفسه ، اتخذت DLD لمراقبة المشاريع الجارية بعناية ، وتم منحها المزيد من القوة للتدخل في السوق.
• على سبيل المثال تعمل حسابات الضمان التي تتم إدارتها بواسطة DLD على ضمان عدم إعادة توجيه مدفوعات الممتلكات خارج الخطة من المستخدمين النهائيين إلا للمطورين بمجرد اكتمال مقدار العمل الملتزم به بموجب العقد.
• وقالت لينين آباد ، الشريكة في مكتب كافنديش ماكسويل في دبي ، لـ OBG: “تولي المطورون المزيد من الاهتمام بخطط التمويل .
• بينما كانت قبل العديد من الشركات تهدف إلى قلب العقارات ، فإنها تركز الآن على تسليمها إلى المستخدمين النهائيين في الوقت المحدد وعلى الميزانية”.

هيئة تنظيم العقارات

• وضعت العديد من هذه القواعد الجديدة موضع التنفيذ خلال الفترة 2012-14.
• في عام 2013 ، قامت هيئة تنظيم العقارات في دبي و الذراع التنظيمي لشركة DLD و برفع رسوم النقل على المعاملات العقارية من 2٪ إلى 4٪. في حين أن هذا لا يزال أقل بكثير من متوسط ​​حوالي 7٪ في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا
• فقد كان له تأثير مقصود يتمثل في تخفيف سهولة نقل العقارات بين المستثمرين والمستخدمين النهائيين، على سبيل المثال.
• كان هناك تغيير تنظيمي رئيسي آخر تم تنفيذه في عام 2013 وهو قرار البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة بتقييد الحد الأقصى لنسب القروض إلى القيمة (LTV) لكل من مواطني دولة الإمارات والأجانب.
• على الرغم من أن بعض مراقبي السوق عبروا عن قلقهم بشأن تأثير ذلك على أنشطة التطوير ، إلا أن البنك المركزي حدد نسبة الحد الأقصى للمركبات ذات الدفع الرباعي (LTV) للمشتريات خارج الخطة بنسبة 50٪ من قيمة العقار (انظر التحليل).
• شهدت دبي طفرة في المعاملات الخارجة عن الخطة خلال عام 2017 ، مما يشير إلى أن اللوائح لم تسفر عن تباطؤ التطوير العقاري أو انخفاض الاهتمام بين المشترين.
• قبل عام 2006 ، كانت اللوائح محدودة ، و صرح جيمي حولة ، الشريك الإداري لشركة المحاماة بي إس إيه أحمد بن حزيم وشركاه ، للصحافة الدولية في سبتمبر 2017.
• حتى في عام 2006 ، لم تكن القوانين التي تم إقرارها ناضجة للغاية .
• نحن في وضع أقوى اليوم مما كنا عليه في ذلك الوقت.

حقوق المستثمر

• في أغسطس 2017 ، أصدرت كل من DLD و التميمي وشركاه ، وهي شركة قانونية تعمل في جميع أنحاء الشرق الأوسط ، وثيقة مشتركة بعنوان “اعرف حقوقك” ، والتي تهدف إلى ضمان أن المستثمرين العقاريين في دبي على علم بالتشريعات التنظيمية لقطاع العقارات في الإمارة.
• تفاصيل الوثيقة و تاريخ التشريعات العقارية في دبي ، بدءا من القانون رقم 7 لعام 2006 ، الذي لا يزال بمثابة قطعة أساسية من التنظيم اليوم.
• يحدد القانون رقم 14 لعام 2008 المتعلق الرهونات القانون.
• رقم 16 لعام 2007 ، إنشاء RERA، والقانون رقم 7 لعام 2013 ، الذي يحدد مسؤوليات ومهام DLD.
• تسرد الوثيقة أيضًا المناطق المخصصة للملكية الأجنبية بما في ذلك وسط مدينة دبي والبلدة القديمة وبرج خليفة وخليج الأعمال و دبي موتور سيتي ومجمع دبي للاستثمار وجميرا بيتش ريزيدنس بالإضافة إلى المناطق المذكورة سابقًا.
• في سبتمبر 2017 ، أعلنت DLD أنها ستصدر قريبًا لوائح جديدة تحكم المشاركة بالوقت والاستثمار العقاري